V investiční výstavbě spolupracuje, jak již bylo uvedeno, celá řada právnických a fyzických osob. Vzájemná spolupráce se řídí určitými obecními pravidly, která vychází z platných norem a zákonů. Spolupracující osoby sjednávají mezi sebou různé druhy smluv, při nichž se vychází zejména z obchodního zákoníku (zákona č. 513/1991 Sb. a jeho novel).
Každá smlouva musí mít vedle obsahové části i předepsané formální náležitosti, tzv. závazná (kogentní) ustanovení. Nedodržením těchto ustanovení je smlouva neplatná.
Smlouva musí obsahovat:
Z celé řady smluv jsou dále uvedeny ty, které bývají při přípravě stavby nejčastější.
2.11.1 Smlouva o uzavření budoucí smlouvy
Jde většinou o první smlouvu, která se uzavírá podle § 289 až 292 obchodního zákoníku. Ve smlouvě se zavazuje jedna nebo obě strany uzavřít ve stanovené době smlouvu s předmětem plnění, jenž je určen ve smlouvě. Nesplní-li zavázaná strana závazek uzavření smlouvy, může oprávněná strana požadovat u soudu náhradu za škodu jí způsobenou. Proto je vhodné uvést při uzavírání této smlouvy podmínky pro odstoupení od smlouvy, případně sankce za toto odstoupení. Obsah smlouvy je důvěrný. Předmětem takové smlouvy může být např., že při získání určité zakázky uzavřou smluvní strany smlouvu o dílo na část prací za dnes již dohodnutých podmínek.
2.11.2 Kupní smlouva
Je další smlouvou, která může být použita. Uzavírá se podle § 400 až 470 obchodního zákoníku. Smluvní strany jsou prodávající a kupující. Kupní smlouvou se prodávající zavazuje dodat kupujícímu věc movitou, určenou k prodeji a kupující se zavazuje za ni zaplatit kupní cenu. Ve smlouvě musí být kupní cena dohodnuta nebo musí být stanoven způsob jejího dodatečného určení. Předmětem kupní smlouvy je pouze nákup věcí movitých, což v praxi znamená nákupy materiálů a prostředků pro přípravu a realizaci stavby. Pro prodej a koupi podniku pak platí zvláštní ustanovení obchodního zákoníku.
Nemovitosti potřebné pro investiční výstavbu si stavebník opatřuje převodem do svého vlastnictví nebo své správy, a to buď smluvně nebo vyvlastněním.Podkladem pro tento převod je smlouva (např. kupní, darovací), v níž předmětem převodu je nemovitost. Tato smlouva musí být sepsána vždy písemně a vychází z ustanovení občanského zákoníku. Nabude platnosti teprve registrací státním notářem a vyznačením převodu v katastru nemovitostí.
2.11.3 Smlouva mandátní
Mandátní smlouva se uzavírá podle § 566 až 576 obchodního zákoníku. Smluvní strany jsou mandant a mandatář. Mandátní smlouvou se zavazuje mandatář, že pro mandanta na jeho účet zařídí za odměnu určitou obchodní záležitost uskutečněním právních úkonů jménem mandanta nebo uskutečněním jiné činnosti a mandant se zavazuje zaplatit mu za to dohodnutou odměnu. Mandatář jedná vždy podle pokynů mandanta a je povinen o všech svých jednáních jej informovat. Od pokynů mandanta se může mandatář odchýlit jen v zájmu mandanta v naléhavých případech, kdy nemůže včas obdržet jeho souhlas. Tato smlouva se uplatňuje zejména při veřejnoprávním projednávání stavby, obchodních jednáních apod.
2.11.4 Smlouva o dílo
Je nejčastější smlouvou, která se v praxi používá. Uzavírá se podle § 536 až 565 obchodního zákoníku. Smluvní strany tvoří objednatel a zhotovitel. Touto smlouvou se zhotovitel zavazuje k provedení určitého díla a objednatel se zavazuje k zaplacení odměny za jeho provedení. Dílem se rozumí hmotný výsledek činnosti. Smlouva o dílo se uzavírá např. na vypracování projektu nebo jeho dílčí části, na zhotovení stavby, na montáž, údržbu, opravu nebo úpravu stavby nebo její části. Ve smlouvě musí být dohodnuta cena za dílo nebo alespoň stanoven způsob určení ceny (např. stanovení fakturované hodinové sazby, stanovení nákladů na použité mechanizmy apod.)
Smlouva o dílo obsahuje zpravidla tyto body:
Smlouva o dílo zahrnuje širokou úpravu právních vztahů. Každá sestavená smlouva je v podstatě originálem. Shora uvedené body slouží jen pro orientaci, aby smlouva měla všechny předepsané náležitosti a nebyly opomenuty důležité prvky, které by mohly mít vliv na plnění a realizaci díla.
Je třeba zdůraznit, že sestavení smlouvy nelze podceňovat a je nutné mu věnovat náležitou pozornost. Smlouva zahrnuje širokou úpravu právních vztahů s cílem zhotovit konkrétní dílo. Text ve smlouvě má přednost před striktním zákonným nařízením. Podle zákona se tedy postupuje až v těch případech, kdy se smluvní strany nedohodnou. Jakákoliv nepřesnost ve formulaci vzájemných povinností může mít vliv na konečnou realizaci díla.
| předchozí kapitola 2.10 |
následující kapitola 2.12 |
zpět na obsah |